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家賃保障会社のいいところ

家賃保障会社が増えています。
数えたことがありませんが、昔よりも、ものすごくあります。

本日もリクルート社と打ち合わせをしました。

特徴は、
1.48ヶ月の滞納保障
2.修繕費(入居者負担分)の負担
3.事前に管理会社に家賃が入金指される。


私が興味を持ったのは、事前に入金があることです。

どういうことかといいますと、

通常、滞納保障会社は、毎月の家賃集金をしている管理会社からの
依頼があって、はじめて保証金を管理会社に送金します。

入居者→管理会社→滞納申請(保障会社)→滞納金入金(管理会社)

しかし、リクルート社SBI社
集金業務を請負、さらに事前に集金すべき家賃を管理会社に送金してくれるのです。

そうしますと、管理会社は
集金家賃の消しこみの軽減、滞納者への督促・・・等必要がなくなります。

非常に便利だと思います。
但し、保障会社も千差万別です。
色々とバックグランドを調べてから提携をしないと
問題が先に山積みされます。

あなたも、便利だから・・・という理由だけで滞納保障会社を決めないでください。

では、その方法とは?・・・・つづく

家賃滞納督促に追われなくするには・・・

家賃滞納・・・・大家さんだけでなく、管理会社もこの対応には、頭を悩ませます。しょんぼり

何故なら、全ての入居者から滞納をなくせることは、不可能だからです。
しかし、効率よく滞納家賃を集金して、いやな督促業務に日々時間をかけなくすることは可能です。グッド

その方法とは、入居募集時から滞納保障会社と契約を交わすことを条件に織り込むことです。

滞納保障会社と契約が出来ていれば、万が一滞納が発生した場合
→大家さん・管理会社には家賃が保証される
→督促業務は、大家さん・管理会社へ保障会社が代位弁済しているため
 保障会社が行う
→面倒な督促業務に時間を掛けなくてもすむ


じゃー、連帯保証人を立てている意味がないじゃないか怒り
そう、思われたかもしれません。
しかし、連帯保証人が遠方に住んでいて、督促業務は電話と書面以外の方法で滞納家賃を回収できるでしょうか?

遠方までは、流石に訪問しないですよね。
そういった意味でも、契約時から滞納保障会社と契約することを
お勧めしています。

次回は、その滞納保障会社と契約方式の組み合わせについて
お伝えします。

申し込み与信審査

空室申し込みが入ることはいいことですね?

しかし、その申し込みも単に喜んではいられません。
なぜなら、どんな人が申し込んでくれたのか解らないからです。

一般的に申し込みが入ったら後の審査方法は以下の通りです。

申込者の
在籍確認
年収
勤続年数等

また連帯保証人の
勤務先
年収


はたして、これだけで申込者の身形は理解出るでしょうか?
出来ないですよね。
その点では、最近は保障会社に金銭面の保障代理人になっていただく
契約方式が増えています。

では、金銭面以外の審査方法(本人の素性や生活態度)は
無いのでしょうか?

残念ながら、無いというのが現状です。
内見の案内に同行した、不動産会社営業マンの印象を聞いたとしても
売り上げ重視(仲介手数料)ですから、よっぽど、悪い印象を
持たない限り、適切な情報は入れてくれないでしょう。

そういった点でも、入居前後のコミュニケーションは重要です。

では、どんあコミュニケーションがあるのでしょうか?
次回は、そのコミュニケーションの方法についてお伝えします。

早速督促結果が出ました。

先日、滞納督促についてお伝えしましたが、
早速1組(滞納者は2組ありました)から連絡がありました。

口座から自動引き落としされていると思ったから・・・。

その入居者は、よくある滞納時の言い訳を言っていましたが、
何はともあれ、連絡があり、無事に滞納金額を集金できました。

また、なんと翌月の家賃まで集金できたのです。
そういったことから言えば、入居者の方が言っていた

口座振替が出来ていると思っていた。

は嘘ではなかったのかもしれませんね。

なによりも、集金が出来てよかったです。

滞納督促の現場2

滞納督促に行ったときのお話しです。

滞納者の部屋前まで行くと、玄関ドアをビール缶で止めていたのです。
部屋の中は、覗くことが出来、チラシなどが玄関先で散乱していました。

恐る恐る、インターフォンを押してみると、
短パン、Tシャツ姿の男性が出てきました。

『プロデュースと申しますが、○○さんですか?』(私)
すると、

『私は留守番のものです。今いませんよ。』(短パンの男性)

いない?しかも留守番の者?

この部屋の借主は、私ではありません。といえば通じるとでも
思っているのでしょうか。

しかし、そこは大人の世界です.

その部屋の住人と分かっていても、知らない振りをするのが武士の情け(いつから
私は武士になったのだー!)

では、この書面をお帰りになったらお渡しください。と予め用意しておいた
督促書面を渡し、その場を離れるのでした。

これからも、こういった戦いがあるのだなと、実感した出来事でした。

滞納督促の現場

先日、管理物件家賃滞納者督促に行ってきました。

まず、玄関のインターフォンを押し
不在であれば、書面をポストへ投函

滞納督促現場では、この流れは基本中の基本なのですが
逆に在宅のときは、一瞬ドキドキします。

『ねーものは、ねーんだよ!』冷や汗

過去に滞納督促した現場で、入居者にこんな言葉を投げかけられたことがあり、
その時、内心『開き直った!』びっくり
と一瞬ひるんだ事があるのです。

今回の場合、玄関ドアが開いているのです。
しかも、ビールの缶を玄関ドアに挟んでいるため、室内は丸見え
男が短パン、Tシャツで横になりながらTVを見ているのが
外からでもわかるのです。

『うおー、いやがった。』
内心ちょいビビリ気味でインターフォンを押したのです。

すると・・・。つづく


家賃ハンター

先日家賃ハンターなる家賃滞納回収の現場がテレビで放映されていました。

ある滞納保障会社の営業マンが現場で滞納者宅へ直接訪問し、家賃の回収について入居者との交渉する生々しい現場です。

そのテレビを見て感じたことは、我々と同じことをしていることでした。
そして、どんなに奇麗事を並べ立てても、現場は重要だということを再認識したことでした。

定期借家契約入居者契約を取り交わそうが、申し込み基準を高めようが、滞納は必ず起こります。

そんな時重要なことは、体を動かし
あなたは、法的にも常識的にも違反をしていますよ。ということを
如何に伝えるかだということを再認識しました。

普段から、家賃回収に訪問する際に
楽に回収できないかなーと考えていましたが
やはり、現場は重要であると思います。


滞納保障3

滞納保障会社入居者が契約をするから、連帯保証人は不要。

なぜなら、仮に入居者滞納をしたとしても滞納保障会社家賃滞納分を負担するから。

理屈としては、正解ですし、一般的に不動産会社
滞納保障契約連帯保証人不要
と言う構図になります。


しかし、私共の場合、保証会社保障契約を取り交わしてもらう場合でも連帯保証人は立てていただくようにしています。

なぜなら、入居者入居中何らかのトラブルや(長期不在で連絡が取れない)夜逃げなどをした場合の荷物の質権は、入居契約者にあるからです。

例えば、入居者滞納をしながら、大家さん・管理会社からの連絡を一切シャットアウトしたとしましょう。

大家さん・管理会社は、出来る限りのことを行い、やむを得ず鍵交換部屋内部の荷物の撤去をしたくても、そこには入居契約者質権が発生するため勝手には荷物の撤去が出来ないのです。

よって、保障会社と保障契約を取り交わしても連帯保証人を立てていただいています。
しかし、保障会社契約を取り交わしているのだから、連帯保証人は不要ではないか?といった疑問を投げかけられるケースも当然にあります。

この場合、上記のような説明を行い理解していただくのですが、どうしても納得がいかない方には、
この方法が契約の条件なので、と言う説明をしています。

不動産会社は、滞納保障会社家賃滞納を補填しているのだからということですが
質権等までは、視野に入れず問題の先送りをしているのが
現状です。
考え方は、人それぞれですが、保全策は日頃から練っておいたほうがいいと思います。

滞納保障2

茅場町の1Kに申し込みがあったのは、下記のような内容の方でした。

23歳 男性 WEB作成会社勤務(0.5ヶ月) 年収300万円
連帯保証人 お父さん 年金生活 新潟県
(個人情報になるため、保証人の住まいなど変更しています)


あなたなら、こういった申し込みが入った場合どうしますか?

この方の場合、私どもの考えは、滞納保障会社を通しての契約にしていただくように誘導します。

理由は
1.WEB作成会社の規模(資本金、売り上げなど)
2.勤務期間が短い(0.5ヶ月)
3.連帯保証人が年金受給者
4.本人と連帯保証人が離れている。(新潟県)

等があげられます。
空室に申し込みがあった場合、満室にするためにも、契約基準が低くなりがちです。
しかし、働いているから、保証人が要るから、という判断だけでは
入居後、滞納督促に追われるケースが出てきます。

もしかしたら、申込者はまじめに家賃をお支払いいただけるかもしれません。しかし、申込書面だけでは、人物判断までは出来ないのです。
そこで第三者機関の客観的な与信審査が必要となります。

よって、滞納保障会社との契約へと誘導させていただくのです。
しかし、素朴の疑問を申込者から投げかけられるケースが出てきます。
次回は、滞納保障3と題して、申込者から投げかけられる素朴な疑問についてお知らせいたします。

滞納保障

滞納保障会社が増えていることは、昨日もご紹介しましたが、申込者の内容が悪くなっていることも近頃感じます。

例えば、年収が極端に低かったり、契約者が男性ではなく、女性であったり。

一般的に職業を持っている方であれば、男性が契約者となり、女性は同居人の欄に記入されます。
しかし、最近では女性が契約者となり、男性が同居人に記入されます。

理由を聞くと、最近転職したばかりだからといいます。
転職しても、男性が契約者になればいいのですが、何らかの理由からか
契約者になりたがらないのです。

中央区茅場町にあるマンション募集の際にも同じようなことがありました。
中央区は、規制緩和もあり、高層のマンションが多く建てられました。結果、部屋が広く、設備も充実した建物が多く供給されたのです。

しかし、多く供給されたこともあり、賃貸マンションとしての競争が激化したことも事実です。
その結果、空室があるよりは申し込み基準を下げてでも満室を維持することに力を入れるようになったのです。

明日は、中央区茅場町賃貸マンション募集の際に、申し込みがあった時の内容についてご紹介したいと思います。

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ごあいさつ
ようこそ、満室賃貸管理のまんちんかんへ。。

賃貸管理業は、アルバイト時代から数えて、足掛け13年が経過しました。現場で経験してきたことを活かし、お会いする全ての方々と、楽しくコミュニケーションを図っていきたいと思います。

プロデュース 代表取締役

 当社は、チーム・マイナス6%に賛同し、低炭素社会づくりに取り組んでいます。
チーム・マイナス6% - みんなで止めよう温暖化




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