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サブリース契約の落とし穴

先日、とある銀行の方から相談を受けました。
その相談内容とは、
銀行融資した賃貸マンション収益改善についてです。

そのマンションは、
1.ハウスメーカー系の建築
2.ハウスメーカー系のサブリース契約
3.更にサブリースをとある管理会社に業務委託

管理形態は、こんな感じです。

大家さん→ハウスメーカー系→管理会社

本来であれば、大家さんと管理会社との間で取り交わす
管理契約に1社が挟まっているのです。

すると、大家さんの手取りは減ります。
なぜなら、直接のサブリース契約ではないからです。

サブリース料、なんと14%です。
(ちなみに現在満室)

一般的にサブリース料は、銀行融資であれば10%が相場です。
(住宅金融公庫融資物件は、入居者から礼金を取ってはいけないため
13%前後が相場。  注:何故礼金が取れないのかといえば
建主(大家さん)が融資の金利を優遇を受けているので(例)35年固定金利入居者にも配慮するように)


この物件は、銀行融資のため10%が相場であるのに
14%ものサブリース料が掛かっていたのです。

そこで、収益を改善するために
つづく
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