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滞納保証のメリット

まんちんかん の井口です。

本日は、滞納保証をセットにするメリットについてお伝えします。



滞納保証をセットにした時のメリット

1.滞納が保障される
2.督促の手間が無い(保証会社が弁済してくれ、督促を行うから)
3.申込みの審査で、2重での審査が出来る
4.契約内容によっては、口座振替(滞納保証会社の)が利用できる
5.余計なストレスに追われない

大家さん、管理会社とも実務レベルで言えば
滞納が保証され、且つ督促行為をしなくてもいいので
安心です。

しかし、いいことばかりといえば、NOです。
当然にデメリットもあります。

デメリット
1.保証会社が倒産する恐れがある→家賃集金を保証会社がしていた場合・・・
2.契約内容によっては、入居期間中保証してくれるわけではない
3.保証会社が業務撤退及び商品の内容変更

1番のデメリットは、保証会社の倒産でしょう。
しかも、毎月の家賃を保証会社が集金していて倒産された場合

入居者→保証会社→大家さん、管理会社

上図のような場合は、取り戻せなくなる可能性もあるのです。


敷金は管理会社に預けるな!

リプラス破産手続開始

やはりというか、とうとうと言うか、家賃滞納保証会社最大手のリプラスが倒産しました。びっくり

実は、私共にもリプラス社の滞納保証を取り扱っている、入居者がいます。
しかも、かなり滞納をしていて、弊社はリプラス社へ毎月、代位弁済を請求していました。

この入居者の取り扱いについて、今後のリプラス社の受け皿となる会社が同じように引き受けてくれるのか、または
このまま頓挫してしまうのか・・・。すごく不安です。

今後は、入居者と滞納保証を条件に契約する場合でも
私共不動産管理会社としては、提携する会社の規模や財務体質を
熟知しなければなりません。

または、連帯保証人を立てて契約をしていただき
さらに保証会社との契約といった2重・3重の保護策を講じなければ
ならないといけないかもしれません。

家賃滞納→保証会社(金銭面で保証してくれる)・・・A
連帯保証人→連帯債務(入居者が夜逃げ等した際の所有物の所有権)・・・B

Aに万が一があった場合、連帯保証人に滞納家賃分の請求
Bに万が一があった場合、滞納保証会社に金銭面での請求

つづく








カードからの家賃集金はメリットいっぱい?

カードから家賃集金をすると、メリットはあります。

1.マイレージなどのポイントが貯まる
2.ドコモなどのポイントが加算される

但し、新規契約者にとってはカードを作成することが
負担に感じる方が多くいらっしゃいます。

管理会社オーナーにとっては、便利な家賃集金方法ではありますが
入居者にとっては、カード作成というデメリットが生じてしまうのです。

そこで、滞納保証付の口座振替を私は、お勧めします。

滞納保証付口座振替については、次回

カードからの家賃集金はいかが?

先日、弊社が提携している家賃滞納保証会社の1社から
手紙が届きました。

内容は、

カードからの家賃集金を今後出来なくなります。

そのカードとは、入居契約時に各契約者にカードを作成していただきます。
毎月の家賃集金は、このクレジットカードを通じて自動引き落としをするのです。

入居者にとってのメリットは、
家賃を自動引き落とし出来る
カードの為、ポイントが加算される
カードの手数料は、一切なし


管理会社にとってのメリットは
家賃の滞納に限らず、決まった期日に家賃が送金される
(カード会社が滞納分を負担して、送金する。督促行為もカード会社)


上記のようなメリットがあったのですが、先日カード会社からの手紙の内容は

・・・つづく

保証会社の再保険とは?

滞納保証会社が多くある中で、滞納保証自体に再保険をかけている
会社もあります。

再保険?と疑問に思われたあなた

万が一滞納保証会社が倒産した場合、あなたの家賃は誰が滞納保証をしてくれるのでしょうか?

例えば、こういったケース

管理業務は、管理会社Aに委託しています。
この管理会社Aは、滞納保証会社Bと提携をしていて
万が一入居者が滞納をしても、管理会社Aに対して滞納保証会社Bが
滞納分を保証してくれるケースです。


このような場合に滞納保証会社Bが倒産してしまった場合
あなたの滞納保証は、どのようになるのでしょうか?

こういったリスクを保全する意味でも昨今では
滞納保証会社が保証商品に対して再保険をかけているということを
説明したかったのです。

しかし、その再保険にも色々とあるのです。
つづく

滞納金は後払い

ご好評頂いております
滞納保証会社ポイントシリーズ


今回は、滞納保証会社システムの後払いシステムについて
お伝えします。

前回、ご説明させていただいた通り
滞納が発生してから、保証会社滞納の事実を通知してからでないと
滞納金の入金がないことをお伝えしました。

その続きとして、
滞納金の入金は、更に1ヵ月後であることが上げられます。
保証会社のシステムにより異なりますが


滞納発生

滞納告知(保証会社へ)

その約1ヵ月後、管理会社の口座へ入金


ですから、例えば11月分の家賃が滞納の場合

11月に未納の事実を告知→12月に11月分が入金

このような流れになるのです。
できれば、当月分の滞納分は、当月中に回収したいというのが
本音ですよね?

そういった意味でも、事前に入金されるシステムは
お勧めできると言えます。

督促書面をFAXしなければならないケース

滞納保証会社のシステムには、2パターンあります。
1.家賃集金も合わせて、滞納保証会社が行うケース

2.集金業務は、管理会社が行い滞納の事実は保証会社に
  FAXするケース


前回は、家賃集金業務保証会社にお願いしたほうが効率がいいことについて、お伝えしました。

今回は、集金は管理会社が行い、督促業務は保証会社が行うケースについてお伝えしましょう。

このケースが、一番ベーシックなケースです。
構図としては、

<strong>入居者
↓(家賃支払い)
集金業務(管理会社)
↓(未納の場合、保証会社へ事実をFAX)
督促業務(保証会社が代位弁済しているため、保証会社が督促)

滞納分の家賃は、保証会社が管理会社へ立替払い

このような構図になります。
しかし、


つづく

前金で滞納保証をしてくれる素敵なスキーム

前回、滞納保証会社のスキームについて
お伝えしました。

滞納保証には、大きく分けて2通りあること。

その中で、滞納保証会社家賃入居者から集金してくれるほうが
管理会社にとっては、ありがたいことついてお伝えしたいと思います。


何故、管理会社にとってありがたいのか?

その理由は、前金で入金が確実にあることがひとつです。
集金業務を直接行わなくなることで
滞納の督促や集金面でのリスクがないからです。

毎月決まった期日に前金として、滞納保証会社より
入金されるのです。
ですから、煩わしい業務に追われることなく
しかも、決まって入金が見込めるのです。

つづく

滞納保証には、2通りある!

滞納保証には、大きく分けて2通りあります。

1.自社で家賃を集金するタイプ
  家賃集金は、入居者から管理会社が集金して
  滞納が起きたときに滞納保証会社へ、事実を報告する。
  報告後、滞納保証会社より滞納金を管理会社へ振り込むタイプ


2.滞納保証会社が集金するタイプ
  入居者の家賃集金は滞納保証会社がするタイプで
  管理会社へは、入居者から集金する、しないに関わらず
  弁済して支払うタイプ


簡単に言えば、家賃集金を管理会社が行うか、滞納保証会社が行うか?
この違いであります。

しかし、現場の人間から言わせていただければ
滞納保証会社が集金を行うほうが、効率がいいのです。
その理由とは・・・つづく

滞納保証会社について

最近、不動産会社の方やデベロッパーの方より質問を受けます。

滞納保証会社について教えてください。


質問の内容は、滞納保証会社の特徴について解りやすく教えてください。
とのことです。

最近では、数十社にまで滞納保証をする会社が増えました。

これから、滞納保証をつけながら、募集をするにしても
どの会社がいいのか、よくわかりません。

そこで、先日あるデベロッパーの方より
解りやすく、説明していただけますか?とのご要望に
プチセミナーを開きました。

すると、すごく特徴が解りましたとご好評を頂いたので
このブログでも特徴について、お伝えしたいと思います。

つづく


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賃貸管理業は、アルバイト時代から数えて、足掛け13年が経過しました。現場で経験してきたことを活かし、お会いする全ての方々と、楽しくコミュニケーションを図っていきたいと思います。

プロデュース 代表取締役

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