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家賃査定

突然ですが、家賃査定ってどうのように査定されていると思います?

不動産会社が査定する、家賃査定は

1.相場を出す(ネットに掲載されている周辺事例から)
2.フォレント等の成約事例を出す(リクルート社で事例を発表してます)

・・・その次に大事なのが
周辺の客付けに強い業者からの聞き込み調査なのです。

例えば、こんな感じです。

すいません。茅場町駅周辺で8坪の単身者向けタイプを募集するとしたら
幾らなら決まりますか?

すると・・・・・
エアコンはついていますか?
エレベーターは?
マンションですか?アパートですか?
駅からどれくらいですか?
オートロックですか?

と、質問攻めに合います。
しかし、この質問に一つ一つお答えすることで
答えが見えてくるのです。

この業者へのリサーチを最低3社に行ってみてください。
3社に行うと、今度はその周辺業者の特徴まで
掴めてしまう一石二鳥なりサーチなのです。

例えば、A社はあまり表には情報を出さないですよ
(A社が独占的に募集すると言う意味)
と言ったような情報を聞きだせるのです。

お試しあれ!

サブリースを解約して収益アップ

先日、相談があったマンションサブリース契約料は、14%。

収益を上げるためには、まずこのサブリースを解約することをお勧めしました。

例えば、現在14%の管理料一般管理に切り替えることで
半分以上の収益アップ効果があります。

ご相談いただいた、マンションは月収入が、約380万円でしたので
サブリース会社家賃収入は、約445万円ということになります。

滞納保障付きの管理料を6%とすると

445万円×94%(管理料6%として)418万(満室時手取り収入)

サブリース契約時の管理会社への報酬は、65万円
管理切り替えによる管理会社報酬は、27万円

65万円−27万円=38万円の月収入アップです。
年間で456万円もの収入アップになります。

そして、サブリース契約の場合敷金は、管理会社の預かり扱いのなっていました。

この敷金にも、提案があります。
つづく


サブリース契約の落とし穴

先日、とある銀行の方から相談を受けました。
その相談内容とは、
銀行融資した賃貸マンション収益改善についてです。

そのマンションは、
1.ハウスメーカー系の建築
2.ハウスメーカー系のサブリース契約
3.更にサブリースをとある管理会社に業務委託

管理形態は、こんな感じです。

大家さん→ハウスメーカー系→管理会社

本来であれば、大家さんと管理会社との間で取り交わす
管理契約に1社が挟まっているのです。

すると、大家さんの手取りは減ります。
なぜなら、直接のサブリース契約ではないからです。

サブリース料、なんと14%です。
(ちなみに現在満室)

一般的にサブリース料は、銀行融資であれば10%が相場です。
(住宅金融公庫融資物件は、入居者から礼金を取ってはいけないため
13%前後が相場。  注:何故礼金が取れないのかといえば
建主(大家さん)が融資の金利を優遇を受けているので(例)35年固定金利入居者にも配慮するように)


この物件は、銀行融資のため10%が相場であるのに
14%ものサブリース料が掛かっていたのです。

そこで、収益を改善するために
つづく

サブリース契約1

サブリース契約、別名家賃保証契約
空室に関係なく、毎月大家さんに定額を保証するこの契約システム。

8%〜13%の管理料管理会社管理を請け負います。

何で、管理料に開きがあるのか?
それは、契約時に入居者から礼金が取れる、取れないに関係します。
例えば、礼金が取れないケースで言えば住宅金融公庫の融資物件が挙げられます。
住宅金融公庫融資物件の場合、入居者から礼金が取れないのです。

住宅金融公庫レントハウスローン中高層ビルローン建主さんに金利を優遇する代わりに、入居者にも優遇して入居をしてもらうため礼金を取ることを禁じてます。

礼金を取れないということは、サブリース会社にとっては見込んでいる売り上げがかなり減ることになります。
広告に情報を公開しなければならない。
客付け会社がお客さんを紹介してくれた場合、 広告料が払わなければならない。
*単に礼金収入がない

以上の点で住宅金融公庫優良民間賃貸住宅の物件は礼金が取れないのです。
よって、サブリース会社は、管理料を13%で請け負わないといけない風習になっているのです。
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賃貸管理業は、アルバイト時代から数えて、足掛け13年が経過しました。現場で経験してきたことを活かし、お会いする全ての方々と、楽しくコミュニケーションを図っていきたいと思います。

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